با مستاجر که خالی نمی کند چه کنیم؟

وقتی ملکی ای را اجاره می دهید حتما به این موضوع فکر می کنید که اگر مستاجر در موعد مقرر ملک را تخلیه نکرد چه کاری باید بکنم؟

آیا قوانین خاصی برای پیگیری وجود دارد و می توانید ملک خود را سالم تحویل بگیرید؟ اجاره هایی که طلب دارید چه می شود؟

اگر خانه را تخریب کرده باشد خسارت را چگونه بگیرم؟ قبوضی که پرداخت نکرده چه می شود؟

اگر می خواهید روند تخلیه ملک را به صورت قانونی پیگیری کنید باید تا پایان مهلت قرارداد صبر کنید. پایان مهلت قرار داد ساعت 24 روزی است که در اجاره نامه ذکر شده است. روز بعد از آن می توانید با مراجعه به شورای حل اختلاف شهر خود جهت دستور تخلیه فوری ملک درخواست بدهید.

برای طرح شکایت و گرفتن دستور تخلیه فوری قرارداد اجاره شما باید دارای 3 شرط اصلی باشد.

  • در دفترخانه تنظیم نشده باشد. (در بنگاه معاملات ملکی یا به صورت دستی نوشته شده باشد)
  • امضای 2 شاهد داشته باشد.
  • تاریخ شروع و پایان قرارداد مدت اجاره مشخص باشد.

اگر موارد فوق در قرارداد اجاره شما لحاظ شده است می توانید به سرعت و حداکثر ظرف مدت 2 هفته ملک را تخلیه کنید.

در هنگام مراجعه به شورای حل اختلاف علاوه بر سند ملک، اجاره نامه، مدارک شناسایی شامل شناسنامه و کارت ملی به همراه داشته باشید. 

اگر قبلا پرونده قضایی نداشته اید باید کد ثنا تهیه کنید. اگر به اینترنت دسترسی دارید از طریق سایت http://sana1.adliran.ir/Signup/Index می توانید خودتان جهت تهیه کد ثتا اقدام کنید. اگر به اینترنت دسترسی ندارید می توانید در همان محل شورای حل اختلاف کد ثنا را تهیه کنید.

بعد از جمع آوری مدارک و کد ثنا به باجه عریضه نویسی مراجعه کنید. عریضه نویس ها معمولا 10.000 تومان بابت حق التحریر می گیرند. این بخش را نیز خودتان می توانید انجام دهید.

حالا با در دست داشت کلیه مدارک به بخش ارجاع مراجعه کنید. بخش ارجاع در ساختمان شورای حل اختلاف است. این بخش دادخواست شما را به یکی از شعبه های دادگاه ارجاع می دهد. اگر در دادخواست شعبه خاصی را مشخص نکرده باشید به صورت پیش فرض به خلوت ترین شعبه ارجاع داده می شوید. توجه داشته باشید مبلغی بابت هزینه دادرسی از شما اخذ خواهد شد. حالا باید صبر کنید تا از طریق پیامک به شما اطلاع رسانی شود. پیامک معمولا بلافاصله یا طی همان روز برای شما فرستاده می شود.

بعد از دریافت پیامک به نشانی http://eblagh.adliran.ir مراجعه و وضعیت پرونده خود را بررسی کنید. اگر مدارک شما کامل باشد و زمان اجاره پایان یافته باشد به شما جهت واریز مبلغ ودیعه یا پول پیش مستاجر اطلاع داده می شود. در این مرحله با مراجعه به شورای حل اختلاف و شعبه ای که در سایت مشخص شده است. فیش واریزی دریافت می کنید.

امکان واریز فقط از حساب های بانک ملی فراهم است.

 

قبل از مراجعه حتما کل پول را به حساب بانک ملی خود منتقل کنید. در غیر این صورت دچار مشکل خواهید شد. بعد از دریافت فیش نشانی محل واریز که معمولا دادگاه است به شما داده میشود. فیش واریزی را به شعبه شورای حل اختلاف برگردانید تا پرونده ادامه داده شود.

دوباره باید منتظر پیامک باشید. بعد از دریافت به سایت مراجعه کنید و وضعیت جدید پرونده را ببینید. حالا برای دریافت دستور تخلیه فوری به شعبه مراجعه کنید. معمولا دستور تخلیه به صورت فوری صادر نمی شود و به مستاجر 7 روز جهت تخلیه ملک فرصت داده می شود. بلافاصله فرم دستور تخلیه را جهت ثبت به بخش اجرای احکام ببرید. در همان روز به کلانتری محل مراجعه و دستور تخلیه را ابلاغ کنید.

برای ابلاغ، در کلانتری به بخش دستورات قضایی مراجعه کنید. بعد از طی مراحل اداری که بلافاصله انجام می شود ماموری در اختیار شما قرار داده می شود که به همراه ایشان به منزل مراجعه کنید. 

روند ابلاغ توسط مامور انجام می شود. معمولا اگر مستاجر در محل حضور نداشته باشد دستور تخلیه به همراه یکی از فرم های کلانتری از لای درب به داخل انداخته و فرم دیگر به شما داده می شود. مستاجر از این تاریخ به مدت حداکثر 7 روز فرصت دارد ملک را تخلیه و کلید را به کلانتری تحویل دهد.

شما باید 7 روز دیگر صبر کنید، سپس به کلانتری مراجعه و موضوع را پیگیری کنید. اگر هنوز تخلیه نکرده باشد کلانتری بعد از انجام مراحل اداری شما را به شورای حل اختلاف ارجاع می دهد. در شورا با رای قاضی به همراه نماینده دادستان به کلانتری مراجعه و به همراه مامور و کلید ساز به ملک خواهید رفت. کلید ساز در حضور نماینده دادستان درب منزل را باز می کند و بعد از تخلیه کلیه اثاثیه، کلید به شما تحویل داده خواهد شد.

توجه داشته باشید، اگر مستاجر بعد از تخلیه به شورا مراجعه کند می تواند تمام مبلغ ودیعه را بگیرد و اجاره و خسارت شما را نپردازد. برای جلوگیری از این اتفاق باید همزمان با مشخص شدن شعبه دادگاه در فرایند تخلیه، دادخواست جدیدی مبنی بر ادعای خسارت و کلا هرچیزی فکر می کنید پرداخت نکرده ارائه دهید. در متن دادخواست حتما به شماره شعبه اشاره کنید تا در هنگام بررسی مبلغ ودیعه مستاجر توقیف شود. بعد از بررسی پرونده دوم و کسر خسارات، مابقی به مستاجر پرداخت می شود. توجه داشته باشید در طی بررسی پرونده دوم حتما درخواست کارشناسی خسارات بدهید تا کارشناس دادگاه ملک را بازدید و تمامی خسارت ها را براورد کند.

موارد خیلی مهم برای تنظیم اجاره نامه و گرفتن دستور تخلیه فوری

  • درهنگام نوشتن یا تمدید اجاره نامه، به هیچ وجه زمان پایان قرارداد اجاره اسفند ماه نباشد، در شب عید گرفتن دستور تخلیه غیر ممکن است و به بعد تعطیلات 15 روزه عید موکول خواهد شد.
  • در هنگام نوشتن یا تمدید اجاره نامه حتما 2 شاهد اجاره نامه را امضا کنند.
  • به هیچ وجه بعد از ابلاغ، شخصا به ملک مراجعه نکنید یا کلید را از مستاجر نگیرید. اگر ایشان ملک را تخلیه کرد باید کلید به کلانتری تحویل داده شود. اگر کلید را تحویل بگیرید یا وارد ملک شوید امکان گرفتن خسارت های بعدی وجود ندارد. درکل شما فقط با حضور مامور کلانتری یا نماینده دادستان به ملک مراجعه می کنید.
  • فرایند گرفتن دستور تخلیه بابت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر حداقل 2 هفته زمان لازم دارد. حق در تمامی موارد با مالک است و مستاجر باید بعد از طی مدت زمان اجاره، ملک را تخلیه کنید.
  • احکام دادگاه قابل اعتراض و تجدید نظر هستند. دستور تخلیه نیز مانند همه احکام قابل اعتراض است ولی مستاجر فرصتی برای اعتراض نخواهد داشت.
  • حتما دادخواست جداگانه ای جهت ادعای خسارت و هزینه های دادرسی تنظیم کنید و به همان شعبه ارائه دهید. کلیه هزینه های دادگاه و خساراتی که به شما وارد شده نیز باید از مستاجر گرفته شود.

 

اگر قرارداد اجاره در دفترخانه تنظیم شده باشد یا فقط امضای یک شاهد داریم یا مدت آن مشخص نیست.

در این موارد باید دادخواست برای حکم تخلیه بدهید، در این پرونده از مستاجر دعوت می شود در جلسه ای در محل شورای حل اختلاف حضور پیدا کند و از خود دفاع کند. حل اینگونه پرونده ها معمولا طولانی است و چندین ماه زمان خواهد برد. مستاجر بعد از محکوم شدن فرصتی برای اعتراض خواهد داشت.

اگر قرارداد شما مشکلات بالا را دارد بهتر است یک قرارداد اجاره جدید با مدت کم تنظیم کنید. مثلا به مستاجر 1 یا 2 ماه فرصت بدهید که ملک را خالی کند. در زمان تنظیم نیز 2 شاهد همراه داشته باشید تا تمامی موارد رعایت شود. دقت کنید در زمان تنظیم قرارداد جدید حتما نسخه قبلی قرارداد مستاجر را بگیرید.

قبل از تخلیه با مدیر ساختمان هماهنگ کنید تا مستاجر شارژ معوقه یا بدهی دیگری نداشته باشد.

در نهایت کلیه دادگاه ها و شورای حل اختلاف مشاور رایگان دارند، اگر در هر مرحله سوالی داشتید با مراجعه به مشاور راهنمایی بگیرید.

- نظرات

برای ارسال نظر، لطفا وارد حساب خود شوید یا ثبت نام نمایید.